Ratgeber:
Renovierungskosten bei Vermietung: Was ist absetzbar?
Renovierungen und Modernisierungen können bei einer vermieteten Immobilie steuerlich berücksichtigt werden. Entscheidend ist jedoch, um welche Art von Kosten es sich handelt.
Während bestimmte Erhaltungsaufwendungen grundsätzlich sofort als Werbungskosten berücksichtigt werden können, müssen andere Kosten über mehrere Jahre abgeschrieben werden. Besonders wichtig ist die steuerliche Einordnung von Renovierungen nach dem Kauf einer Immobilie.
Kostenloses 20-Minuten-Erstgespräch
Sie sind unsicher, wie Renovierungskosten bei Ihrer vermieteten Immobilie steuerlich behandelt werden?
In einem kostenlosen 20-minütigen Erstgespräch können Sie Ihre Situation schildern und wir klären gemeinsam, ob mein Festpreisangebot zu Ihnen passt.
Welche Renovierungskosten kann ich als Vermieter absetzen?
Grundsätzlich können Kosten, die der Erhaltung und Instandhaltung einer vermieteten Immobilie dienen, als Werbungskosten berücksichtigt werden.
Dazu können beispielsweise gehören:
- Maler- und Tapezierarbeiten
- Reparaturen an Böden oder Türen
- Austausch defekter Sanitäreinrichtungen
- Reparaturen an Heizung oder Elektroinstallation
- kleinere Modernisierungsmaßnahmen
Entscheidend ist jedoch immer die konkrete Maßnahme. Nicht jede Renovierung kann automatisch im Jahr der Zahlung vollständig steuerlich geltend gemacht werden.
Erhaltungsaufwand oder Herstellungskosten?
Eine der wichtigsten Fragen bei Renovierungen ist die steuerliche Einordnung der Kosten.
Erhaltungsaufwand
Erhaltungsaufwendungen dienen grundsätzlich dazu, eine Immobilie in ihrem bisherigen Zustand zu erhalten oder wiederherzustellen.
Solche Kosten können grundsätzlich als Werbungskosten berücksichtigt werden.
Herstellungskosten
Herstellungskosten entstehen dagegen insbesondere dann, wenn durch eine Maßnahme etwas Neues geschaffen oder die Substanz beziehungsweise Nutzungsmöglichkeit eines Gebäudes wesentlich erweitert wird.
Diese Kosten können nicht einfach vollständig im Jahr der Zahlung als Werbungskosten abgezogen werden, sondern müssen grundsätzlich über die AfA berücksichtigt werden.
Die genaue Abgrenzung hängt von der jeweiligen Baumaßnahme ab.
Was gilt bei Renovierungen nach dem Kauf einer Immobilie?
Besonders wichtig ist die steuerliche Behandlung von Renovierungen, die kurz nach dem Erwerb einer Immobilie durchgeführt werden.
Hier kann die sogenannte 15-%-Grenze eine entscheidende Rolle spielen.
Werden innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung bestimmte Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt und überschreiten die entsprechenden Kosten 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes, können daraus sogenannte anschaffungsnahe Herstellungskosten entstehen.
Die Kosten sind dann grundsätzlich nicht sofort als Werbungskosten abziehbar, sondern werden über die AfA berücksichtigt.
Was bedeutet die 15-%-Grenze?
Die 15-%-Grenze bezieht sich grundsätzlich auf die Anschaffungskosten des Gebäudes - nicht auf den gesamten Kaufpreis einschließlich des Grundstücks.
Ein vereinfachtes Beispiel:
Sie kaufen eine Immobilie für 400.000 €. Davon entfallen 300.000 € auf das Gebäude und 100.000 € auf den Grund und Boden.
15 % der Gebäudeanschaffungskosten entsprechen in diesem Beispiel:
300.000 € × 15 % = 45.000 €
Werden innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf bestimmte begünstigte Renovierungs- und Modernisierungskosten von mehr als 45.000 € verursacht, kann die steuerliche Behandlung als anschaffungsnahe Herstellungskosten relevant werden.
Das Beispiel dient nur der Veranschaulichung. Für die tatsächliche steuerliche Beurteilung müssen die einzelnen Maßnahmen und Kostenpositionen geprüft werden.
Welche Renovierungen zählen zur 15-%-Grenze?
Nicht jede Ausgabe rund um eine Immobilie wird automatisch in die 15-%-Grenze einbezogen.
Entscheidend ist unter anderem, ob es sich um Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen handelt und wie die jeweilige Maßnahme steuerlich einzuordnen ist.
Deshalb sollten bei größeren Renovierungen nicht nur die einzelnen Rechnungsbeträge betrachtet werden. Auch der Zeitpunkt der Arbeiten und die Art der Maßnahmen können entscheidend sein.
Fragen zu Ihren Renovierungskosten?
Sie sind unsicher, wie Ihre Kosten steuerlich einzuordnen sind?
Besprechen Sie Ihre Situation gerne in einem kostenlosen 20-minütigen Erstgespräch.
Kann ich eine neue Küche steuerlich absetzen?
Auch eine neue Küche kann steuerlich berücksichtigt werden. Die konkrete Behandlung hängt jedoch unter anderem davon ab, ob es sich um einen Austausch, eine erstmalige Ausstattung oder eine umfangreichere Maßnahme handelt.
Bei einer vermieteten Immobilie sollte deshalb geprüft werden, wie die Kosten steuerlich einzuordnen sind und über welchen Zeitraum sie berücksichtigt werden können.
Sind neue Fenster steuerlich absetzbar?
Der Austausch von Fenstern kann grundsätzlich steuerlich berücksichtigt werden. Ob die Kosten sofort als Erhaltungsaufwand abziehbar sind oder anders behandelt werden müssen, hängt von der konkreten Maßnahme und den Umständen des Einzelfalls ab.
Bei umfangreicheren Renovierungen kann außerdem die 15-%-Grenze relevant sein.
Sind Renovierungskosten sofort steuerlich absetzbar?
Nicht immer.
Ob Kosten sofort als Werbungskosten berücksichtigt werden können oder über die AfA verteilt werden müssen, hängt von ihrer steuerlichen Einordnung ab.
Grundsätzlich gilt:
Erhaltungsaufwand
Kann grundsätzlich sofort als Werbungskosten berücksichtigt werden.
Herstellungskosten
Werden grundsätzlich über die AfA berücksichtigt.
Anschaffungsnahe Herstellungskosten
Können bei bestimmten Renovierungen innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf entstehen und werden grundsätzlich ebenfalls über die AfA berücksichtigt.
Gerade bei größeren Renovierungen lohnt sich deshalb eine frühzeitige Prüfung.
Was ist bei größeren Renovierungen wichtig?
Bei umfangreichen Renovierungen sollten Vermieter nicht erst bei der nächsten Steuererklärung prüfen, wie die Kosten behandelt werden.
Wichtig sind insbesondere:
Zeitpunkt der Renovierung
Renovierungen innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf können für die 15-%-Grenze relevant sein.
Art der Maßnahme
Reparatur, Modernisierung, Erweiterung oder Herstellung können steuerlich unterschiedlich behandelt werden.
Höhe der Kosten
Bei größeren Maßnahmen kann die Summe der relevanten Kosten entscheidend sein.
Zuordnung der Immobilie
Die steuerliche Behandlung hängt auch davon ab, ob und wie die Immobilie zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung genutzt wird.
Warum eine genaue Prüfung sinnvoll ist
Bei Renovierungskosten können kleine Unterschiede in der steuerlichen Einordnung einen erheblichen Unterschied machen.
Eine einzelne Rechnung ist dabei oft nicht das Problem. Schwieriger wird es, wenn innerhalb kurzer Zeit mehrere Maßnahmen durchgeführt werden oder eine Immobilie direkt nach dem Kauf umfangreich renoviert wird.
Ich prüfe die relevanten Angaben zu Ihrer vermieteten Immobilie und berücksichtige die steuerlich maßgeblichen Kosten bei der Erstellung Ihrer Einkommensteuererklärung.
Wie viel Unterstützung Sie benötigen, hängt von Ihrer persönlichen Situation ab. Wenn Sie bei der steuerlichen Behandlung Ihrer Renovierungen unsicher sind, können wir gemeinsam klären, welche Angaben und Unterlagen für Ihre Steuererklärung relevant sind.
Häufige Fragen zu Renovierungskosten bei Vermietung.
Ihre Fragen. Meine Antworten.
Persönliche Steuerberatung für Vermieter
Sie sind unsicher, ob sich ein Steuerberater für Ihre Vermietung lohnt?
Dann sprechen wir darüber. In einem kostenlosen 20-minütigen Erstgespräch können Sie Ihre Situation schildern und wir klären gemeinsam, ob mein Festpreisangebot zu Ihnen passt.
Persönlich. Digital. Deutschlandweit.
Sie sprechen direkt mit mir und können das Gespräch bequem online führen - unabhängig davon, wo Sie in Deutschland wohnen.
