Die Abschreibung für Abnutzung, kurz AfA, gehört bei vermieteten Immobilien zu den wichtigsten steuerlichen Kostenpositionen. Sie ermöglicht es Vermietern, die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes über die gesetzlich vorgesehene Nutzungsdauer steuerlich zu berücksichtigen.
Wie hoch die AfA ausfällt, hängt unter anderem vom Baujahr beziehungsweise dem Zeitpunkt der Fertigstellung des Gebäudes ab. Wichtig ist außerdem: Nicht der gesamte Kaufpreis der Immobilie wird abgeschrieben. Der Anteil für den Grund und Boden gehört grundsätzlich nicht zur abschreibungsfähigen Bemessungsgrundlage.
Sie sind unsicher, wie die AfA Ihrer Immobilie berechnet wird?
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AfA steht für Absetzung für Abnutzung. Bei einer vermieteten Immobilie können die Kosten für das Gebäude nicht einfach vollständig im Jahr des Kaufs steuerlich geltend gemacht werden.
Stattdessen werden die abschreibungsfähigen Anschaffungs- beziehungsweise Herstellungskosten über einen bestimmten Zeitraum verteilt.
Die jährliche Abschreibung wird bei der Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung als Werbungskosten berücksichtigt.
Der AfA-Satz hängt unter anderem davon ab, wann das Gebäude fertiggestellt wurde.
Für viele Wohngebäude gilt grundsätzlich eine lineare AfA von:
2 % pro Jahr bei Gebäuden, die nach dem 31. Dezember 1924 fertiggestellt wurden.
Für Gebäude, die vor dem 1. Januar 1925 fertiggestellt wurden, gilt grundsätzlich:
2,5 % pro Jahr
Daneben gelten für bestimmte neuere Wohngebäude besondere Regelungen. Deshalb sollte der AfA-Satz nicht allein anhand des Baujahres angenommen werden.
Entscheidend ist immer die konkrete Immobilie und die jeweils geltende steuerliche Regelung.
Die AfA beginnt grundsätzlich mit der Anschaffung beziehungsweise Fertigstellung und Nutzbarkeit des Gebäudes.
Bei einem gekauften Gebäude ist insbesondere der Zeitpunkt des Übergangs von Besitz, Nutzen und Lasten relevant.
Wird eine Immobilie beispielsweise im Laufe eines Jahres erworben, wird die AfA grundsätzlich zeitanteilig für die Monate berücksichtigt, in denen die Voraussetzungen vorliegen.
Für die Berechnung muss zunächst ermittelt werden, welcher Teil der Anschaffungskosten auf das Gebäude und welcher Teil auf den Grund und Boden entfällt.
Denn nur der Gebäudeteil ist grundsätzlich abschreibungsfähig.
Eine vermietete Immobilie kostet insgesamt 400.000 €.
Davon entfallen beispielsweise:
Die abschreibungsfähige Bemessungsgrundlage beträgt damit 300.000 €.
Bei einem AfA-Satz von 2 % ergibt sich:
300.000 € × 2 % = 6.000 € AfA pro Jahr
Diese 6.000 € können grundsätzlich als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung berücksichtigt werden.
Das Beispiel dient nur der Veranschaulichung. Die tatsächliche Berechnung kann insbesondere durch Anschaffungsnebenkosten, besondere Gebäudearten und weitere steuerliche Regelungen abweichen.
Nicht nur der reine Kaufpreis kann für die Berechnung relevant sein. Auch bestimmte Anschaffungsnebenkosten können dem Gebäude zugeordnet werden.
Dazu können beispielsweise gehören:
Diese Kosten müssen entsprechend ihrer Zuordnung auf Grund und Boden sowie Gebäude verteilt werden.
Gerade bei der Kaufpreisaufteilung kann deshalb ein genauer Blick auf die einzelnen Kostenpositionen wichtig sein.
Renovierungen und Modernisierungen können steuerlich unterschiedlich behandelt werden.
Je nach Art und Umfang der Maßnahme können Kosten beispielsweise sofort als Werbungskosten berücksichtigt werden oder als Herstellungskosten beziehungsweise anschaffungsnahe Herstellungskosten über die AfA berücksichtigt werden.
Insbesondere bei umfangreichen Renovierungen innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Kauf einer Immobilie kann die sogenannte 15-%-Grenze relevant werden.
Deshalb sollte bei größeren Renovierungsmaßnahmen geprüft werden, wie die jeweiligen Kosten steuerlich einzuordnen sind.
Ja. Die jährliche AfA wird bei der Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung grundsätzlich als Werbungskosten berücksichtigt.
Sie wird dabei nicht tatsächlich als Geld ausgezahlt. Stattdessen reduziert sie die steuerlich zu berücksichtigenden Einkünfte aus der Vermietung.
Das kann dazu führen, dass sich die steuerliche Belastung aus den Mieteinnahmen entsprechend reduziert.
Bei einem späteren Verkauf der Immobilie endet die AfA grundsätzlich mit dem Übergang des wirtschaftlichen Eigentums.
Der Verkauf einer vermieteten Immobilie kann allerdings weitere steuerliche Fragen aufwerfen. Insbesondere kann relevant sein, ob der Verkauf innerhalb oder außerhalb der steuerlichen Spekulationsfrist erfolgt.
Die AfA selbst ist deshalb nur ein Teil der steuerlichen Betrachtung rund um eine vermietete Immobilie.
Die AfA kann über viele Jahre einen erheblichen steuerlichen Betrag ausmachen. Eine falsche Bemessungsgrundlage oder ein falscher AfA-Satz kann sich deshalb über einen längeren Zeitraum auf die Steuererklärung auswirken.
Richtige Kaufpreisaufteilung
Der Kaufpreis muss sachgerecht auf Gebäude und Grund und Boden verteilt werden.
Richtiger AfA-Satz
Der anzuwendende Satz hängt unter anderem vom Gebäude und dessen Fertigstellungszeitpunkt ab.
Richtiger Beginn
Die zeitanteilige Berücksichtigung im ersten Jahr muss korrekt erfolgen.
Richtige Behandlung von Renovierungen
Nicht jede Investition kann automatisch sofort als Werbungskosten abgezogen werden.
Wie viel Unterstützung Sie tatsächlich benötigen, hängt von Ihrer persönlichen Situation ab. Bei einer einfachen Vermietung kann die eigene Steuererklärung durchaus machbar sein. Wenn Sie sich Zeit sparen möchten oder bei einzelnen steuerlichen Themen unsicher sind, kann professionelle Unterstützung eine sinnvolle Entlastung sein.
Gerade bei einer neu gekauften Immobilie oder größeren Renovierungen kann die steuerliche Behandlung schnell kompliziert werden.
Wenn Sie unsicher sind, welche Kosten in die Bemessungsgrundlage gehören, welcher AfA-Satz anzuwenden ist oder wie Renovierungskosten behandelt werden müssen, kann eine steuerliche Prüfung sinnvoll sein.
Ich berücksichtige die AfA bei der Erstellung Ihrer Einkommensteuererklärung und prüfe die relevanten Angaben zu Ihrer vermieteten Immobilie.
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Bei vielen Wohngebäuden beträgt die lineare AfA grundsätzlich 2 % pro Jahr. Für vor 1925 fertiggestellte Gebäude gilt grundsätzlich ein AfA-Satz von 2,5 %. Für bestimmte Gebäude gelten abweichende Regelungen.
Die AfA beginnt grundsätzlich mit der Anschaffung beziehungsweise Fertigstellung und Nutzbarkeit des Gebäudes. Bei einem Kauf ist insbesondere der Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten relevant.
Nein. Grund und Boden ist grundsätzlich nicht abschreibungsfähig. Deshalb muss der Kaufpreis auf den Gebäudeanteil und den Anteil für Grund und Boden aufgeteilt werden.
Das hängt von der Art und dem Umfang der Renovierung ab. Bestimmte Kosten können sofort als Werbungskosten abziehbar sein, während andere als Herstellungs- oder anschaffungsnahe Herstellungskosten über die AfA berücksichtigt werden müssen.
Bei bestimmten Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung einer Immobilie kann die 15-%-Grenze relevant sein. Wird sie überschritten, können die entsprechenden Kosten als anschaffungsnahe Herstellungskosten behandelt werden.
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